위안강밍(袁鋼明)

중국 사회과학원 경제연구소 연구원

집값 연착륙에 무게 실어야 

정부가 내놓은 주택임대시장 지원 정책의 목적은 부동산 수요를 확대하고 시장을 뒷받침하기 위한 것이다.

중국 부동산 시장은 여전히 높은 집값을 잡기 위한 변화를 모색 중에 있고, 이 과정에서 예상치 못한 돌발 현상이 발생할 수 있다. 가령 집값을 잡는 과정에서 갖가지 ‘추측성 투자’로 인해 부동산 가격이 폭락하지 않을까 하는 사람들의 공포가 증폭되는 것이다. 부동산 규제에서 가장 우려되는 점도 바로 이 부분이다. 따라서 가격 급락을 피하고 ‘연착륙’ 할 수 있는 방법을 고민해야 한다. 실수요자들이 어떻게든 부동산 시장을 지탱하는 구조로 만들려면 임대시장을 바로 그러한 수요층으로 만들면 된다.

딩주위(丁祖昱)

이쥐(易居) 중국 최고경영자(CEO)

부동산 규제의 핵심은 주택임대

과거 전통적인 부동산 시장 규제 수단은(일부 참신하다고 여겨진 수단을 포함해) 일정 기간 집값 상승의 모멘텀을 막았을 뿐, 결코 주택을 그 본연의 기능인 ‘사는 곳’으로 돌려놓는 것이 아니었다. 부동산 정책이 장기적인 안목에서 제도적 효과를 보려면 바로 이 부분으로 시장을 강하게 유도해야 한다. 이번에 나온 주택임대 활성화와 임대시장 육성 정책은 부동산 시장 규제의 ‘핵심 중의 핵심’이다. 제도가 원활하게만 시행된다면 서민의 주택난을 어느 정도 해결하고 부동산 시장을 안정화시켜 집을 ‘사는 곳’ 본연의 모습으로 돌려놓을 수 있을 것이다.

‘통지’에는 이와 관련해 몇 가지 매우 구체적인 조치들이 담겨 있다. 부동산과 관련된 국유기업을 주택임대 전문기업으로 전환시켜 자금조달 지원을 확대하고, 국가가 임대주택을 거래할 수 있는 플랫폼을 만들어 다양한 경로로 신규 임대주택의 공급을 확대하는 한편 기존 일반주택을 임대주택으로 활용하는 것 등이 있다. 이러한 조치들 중에는 당장 실행할 수 있는 것도 있고 몇 개 부처 간에 협의만 되면 추진이 가능한 것도 있어 주택 실수요자들의 수요에 빠르게 대응할 수 있다.

주택임대시장이 발달하면 집에 대한 서민들의 관념에도 중대한 변화가 생길 것이라는 점도 중요하다. 즉, 반드시 자신의 명의로 소유권 등기를 하지 않고 임차하는 것만으로도 내 집처럼 행복하고 편안하게 살 수 있는 공간이라는 것으로 인식이 바뀌는 것이다.

청샤오(程嘯)

베이징시 법학회 부동산법 연구회 부회장·칭화(淸華)대학교 법학부 교수

부동산임대 관련 입법체계를 정비해야

과거 중국의 부동산 정책이 주택매매에만 치중한 탓에 주택임대 관련 입법사항에는 구멍이 많았고, 그 결과 임대시장의 무질서가 초래됐다. 주택임대시장은 앞으로 한동안 부동산 관련 정책의 ‘키포인트’로 작용할 공산이 크다. 따라서 하루빨리 부동산 임대와 관련한 입법 공백을 메우고 국가 주도의 임대제도를 수립하여 법적 수단을 통해 시장의 각종 난맥상이 개선되도록 해야 한다.

임대주택 등기제도 시행과 표준계약서 제정은 ‘임차인과 구매자의 동등한 권리’ 실현 여부를 가르는 요소다. 현재는 임대주택 등기율이 낮아 임대시장이 다소 혼란스럽다. 따라서 임대주택 등기제도를 개선하고 지역별로 사정에 따라 관련 세칙을 마련하여 임대주택 등기를 통해 임대인과 임차인이 모두 정당한 권리를 보호받을 수 있도록 해야 한다. 또 주택임대차 표준계약서를 통해 각종 소유권 현황, 임대기간, 임대료 지불, 주택임대 기준과 제한사항, 임대차 등기사항, 주택수선 및 비용, 쌍방의 권리와 의무 등을 명시하고 불평등 조항이 없도록 약정해야 한다.

주택임대법 제정 시에는 사회에 대량으로 방치된 유휴 부동산도 고려해야 한다. 이를 위해서는 시장과 밀접한 전문 부동산 임대회사 설립이 필요하다. 이와 함께 입법 과정에서 ‘거주 안전 보장’을 명시하고 건물·치안·소방 등에 잠재적 위험성이 있는 주택의 임대를 엄격히 금지해야 하며, 적발될 경우 주택도농건설부와 공안부 등에서 시정 명령을 내리고 처벌해야 한다.

주택 임대인의 정당한 권리에 대해서도 법적 보호가 이뤄져야 한다. 시설을 마구 훼손하거나 기타 법규사항을 위반한 세입자에 대해서는 도시관리 담당부처에서 강제이전 명령을 내리고, 환경파괴나 재물상의 손실을 야기했을 경우 이에 상응하는 처벌을 내려야 한다.

어우양제(歐陽捷)

퓨처랜드(新城控股) 전무

임대시장은 부동산 시장의 장기시스템 마련을 위한 의미 있는 시도라 할 수 있다. 먼저 기업들은 수익을 보고 시장에 뛰어들게 해야 한다. 현재 중국 중대형 도시의 연간 집값 대비 임대료 비중은 대략 3% 이하다. 만약 기업이 주택임대 수입만으로 투자를 회수하려 한다면 상당한 자금 압박에 시달리게 될 것이다.

또 지금의 정부 정책은 기존 주택의 활용이 아닌 신규 임대주택의 확대에 초점이 맞춰져 있다. 하지만 각지에서 유효공급을 늘리려면 기존 주택을 임대주택으로 적극 활용하고, 수요에 따라 신규 임대주택도 늘리는 정책을 동시에 추진해야 한다.

‘통지’에서는 주택임대 기업의 직접금융 확대 등 자금 지원 강화를 언급했지만 이 정책이 어떠한 형태로 실현될지는 아직 좀 더 지켜봐야 한다.

또 정부가 기업의 주택임대모델 전환을 장려하고 나섰지만, 기존 부동산 기업들은 투자수익률이 낮다는 점을 이유로 당분간은 관망세를 유지할 것으로 전망된다.

그렇다면 주택임대시장에서 부동산 기업에게 가장 중요한 것은 무엇일까? 주택임대사업용 필지의 지가는 낮출 수 있을 것인가? 법인세는 감면될 수 있을까? 주택임대사업은 최종적으로 자산 유동화가 가능할까?

주택임대시장을 발전시키고자 한다면 먼저 이 같은 물음에 답해야 할 것이다. 만약 중국의 현행 토지제도에 따라 임대주택이 단순히 70년 간의 사용권만 유지되고 매몰자산으로 전락하는 것이 아니라, 더 많은 정책이 나와 문제를 해결할 길이 뚫리고 해당 자산의 유동성도 증대된다면, 기업의 운영 효율이 높아지고 나아가 더 많은 투자자를 주택임대시장으로 끌어들일 수 있을 것이다.