이번 호에서는 차명으로 부동산을 구매하는데 따른 법적 리스크를 다루고자 한다. ‘부동산 차명 투자’ 행위란 타인의 동의를 취득한 후 타인의 명의로 부동산을 구매하는 행위를 이르는 바, 이럴 경우 구매한 부동산 소유권은 행정허가 차원에서는 명의를 빌려준 자(이하 ‘출명인’) 이름으로 등록이 되어 있지만 민사적인 차원에서의 진짜 소유주는 부동산을 구매하기 위해 실제로 관련 비용을 지급한 명의를 빌린 자(이하 ‘차명인’)라고 할 수 있다.

출명인과 차명인 사이에 이미 사전에 구두적인 합의를 보았거나 혹은 서면적인 협의서를 체결했을지라 도 쌍방 사이에 여러가지 모순이 발생할 수 있는 가능성이 있다. 그렇다면 출명인과 차명인 각자 입장에서 각각 어떤 리스크가 있는지 분석해 보도록 한다.

출명인에게 발생할 수 있는 법적 리스크

차명인이 차명투자로 구매한 부동산을 담보로 한 은행대출 반환의무를 이행하지 않는다면 은행은 실제적으로 대출계약서에 서명한 출명인을 피고로 소송을 제기할 수 있다. 이럴 경우, 차명인이 적극적으로 대출반환 의무를 이행하지 않는 이상 패소의 결과는 피하기 어려울 것이며 따라서 출명인의 개인신용에도 엄중한 영향을 끼치게 될 것이다.

일반적으로 출명인은 아직 본인이 거액의 부동산을 구매할 자금 실력을 갖추지 못했거나 혹은 잠시적으로 부동산 구매 의향이 없는 등 원인으로 인해 차명인과 ‘부동산 차명 구매’에 대한 합의를 이루며 따라서 차명인으로부터 일정한 보상을 받는 것으로 합의를 본다. 그러나 만약 향후 출명인에게 부동산을 구매해야 하는 필요성이 생긴다면 출명인은 정책성 제한으로 인해 부동산을 구매할 수 있는 자금 실력이 있음에도 불구하고 본인의 명의로 부동산을 구매할 수 없게 될수 있다. 예를 들어 출명인이 외국인이다. 현재 중국내에서 1년 이상의 노동계약서 및 세금 납부 증명을 제출할 수 있는 외국인은 중국에서 부동산을 구매할 수 있으며 한 사람당 한 채의 부동산을 구매할 수 있다. 외국인이 먼저 본인의 명의를 타인에게 빌려 부동산을 구매했다면, 다시는 본인의 명의로 부동산을 구매할 수 없게 된다.

앞서 설명했다싶이 차명 투자로 구매한 부동산 실제 소유주는 차명인인 것만큼 만약 부동산 가격 인상으로 인한 수익은 차명인의 것이며 설마 쌍방 사이에 이 부분에 대한 사전 약속이 있을지라도 사람의 마음은 알 수 없는바, 때가 되어 후회할 수도 있기 때문에 이럴 경우 분쟁이 생길수 있다. 최악의 경우, 출명인은 차명투자로 구매한 부동산이 산생하는 수익을 나눌 수 없을 뿐만 아니라 본인의 명의로도 부동산을 구매할 수 없게 된다.

출명인에게 발생할 수 있는 법적 리스크

차명투자로 부동산을 구매했을 경우, 방산증(房産證, 집문서)에는 출명인이 소유주로 되어있기 때문에 출명인은 차명인의 동의가 없이도 해당 부동산에 대한 점유권 및 처분권을 행사할 수 있다. 예를 들어 출명인이 부동산을 점유하거나 임대를 불허할 수 있다. 또는 출명인이 차명인의 동의없이 부동산을 제3자에게 임대하고 임대료를 점유할 수도 있다.

출명인은 차명인의 동의없이 해당 부동산을 제3자에게 양도하거나 혹은 해당 부동산을 담보로 대출 신청을 할 수도 있다. 부동산 명의를 변경함에 있어서 부동산 거래 센터는 출명인이 방산증에 기재된 소유권자와 일치한지에 대해서만 심사 의무가 있을뿐 차명 투자 관계에 대해서까지는 확인할 의무가 없기에 출명인은 차명인의 동의가 없이도 쉽게 부동산 명의변경 목적을 이룰 수 있다. 은행 등 금융기관도 부동산을 담보로 하는 대출 심사를 진행함에 있어서 방산증 진실여부만 확인할 뿐 차명 투자 관계 여부에 대해서는 확인하지 않는바 차명인은 꿀먹은 벙어리 가슴을 앓을 수도 있다.

만약 출명인이 기타 분쟁으로 인해 소송을 당하고 소송에서 패소하여 출명인의 명의로 되어있는 부동산이 법원에 의해 가압류 조치가 되어있거나 혹은 강제적인 경매로 넘어갔을 경우 차명인 또한 피동에 처하게 된다. 만약 차명인이 사전에 출명인과 체결한 <차명 투자 협의서>를 확보했다면 <차명 투자 협의서>를 근거로 법원에 집행 이의를 제기할 수는 있으나 이 또한 복잡한 과정을 거쳐야 하고 결과 역시 지지받지 못할 확률이 높다.

만약 쌍방이 사전에 <차명 투자 협의서>를 체결하지 않았거나 혹은 차명인이 은행 송금 증빙만 확보했다면 나중에 출명인과의 분쟁으로 인해 소송까지 갈지라도 증거 부족으로 인해 패소할 가능성이 있다. 따라서 차명인이 출명인의 계좌로 송금한 부동산 구매 비용은 투자금이 아닌 대여금으로 밖에 인정받지 못할 확률이 높다.

최악의 경우, 차명인이 출명인과 체결한 <차명 투자 협의서>는 합법적인 행위로 위법적인 목적을 은닉하기 위한 것으로 간주되어 무효 판정을 받을 수도 있다. 이럴 경우, 차명인은 해당 부동산에 대한 소유권은 당연히 주장할 수 없을뿐더러 부동산 가격 인상으로 인한 수익도 향수할 수 없으며 투자금액조차 되돌려 받기 어려운 입장에 이를 수도 있다는 점을 명심해야 한다.

실무중에 있어서 부동산 차명 투자 분쟁 판결에 대한 법원의 자유 재량권은 비교적 큰바, 차명투자로 구매한 차명인의 소유권을 직접 지지한 판례도 있는가 하면 부동산 구매 제한성 정책을 위반한 <차명 투자 협의서>는 응당 해지해야 한다고 판결하거나 혹은 차명인의 명의 변경 신청을 기각한 판례도 있다.

법원의 판결 취지를 아래와 같은 몇 가지로 요약해 볼 수 있다.

2016년 톈진(天津)시 모 법원의 판례에서는 차명인이 제출한 여러가지 간접적인 증거라 하나의 완벽한 증거망을 형성하여 차명인이 실제 소유주임을 충분히 입증할 수 있기 때문에 차명인을 실제 소유권자로 인정한다고 판결했다.

2018년 상하이(上海) 모 법원 판례에 의하면, 심사를 거쳐 쌍방이 사전에 체결한 <차명 투자 협의서>는 유효하다고 간주하나 부동산 구매 제한성 정책을 회피하기 위해 차명 투자 방식을 선택한 차명인이 명의 변경을 주장한 경우, 법원은 이를 지지해주지 않는다고 판결했다.

2019년 상하이 모 법원 판례에 의하면 상기 상황과 같은 경우, 명의 변경은 지지해줄 수 없으나 해당 부동산 매매 소득에 대해서는 차명인이 출명인과 일정한 비례에 따라 나눌 수 있는 권리가 있다고 판결했다.

2015년 베이징(北京) 모 법원 판례에 의하면 차명인이 유효한 <부동산 차명 투자 협의서>를 근거로 출명인 명의로 되어있는 부동산에 대한 법원의 집행에 대한 이의를 제기했는데 이에 대해 지지하지 않는다고 판결했다.

2016년 베이징 모 법원 판례에 의하면 타인의 합법적인 이익 및 사회 공공 이익을 위반한 “부동산 투자 협의서”는 무효라고 판결했다.

2016년 베이징 모 법원 판례에 의하면 출명인은 출명으로 인해 본인의 부동산 구매 자격을 상실했을 경우, 차명인에게 일정한 보상을 청구할 권리가 있다고 판결했다.

2020년 상하이 모 법원 판례에 의하면 <부동산 차명 투자 협의서> 해지 후, 출명인은 증가된 부동산 가치에 대해 분할 청구권이 있다고 판결했다.

위에서 설명한 바와 같이 부동산 차명 투자 방식에는 크나큰 법적 리스크가 따르는바, 부득이한 상황이 아닌 이상 차명 투자 방식으로 부동산을 구매하지 말아야 한다.

만약 부득이하게 꼭 차명 투자 방식으로 진행할 수 밖에 없는 상황이라면 전문가에게 의뢰하여 <부동산 차명 투자 협의서>를 작성하므로써 쌍방의 권리와 의무에 대하여 명확히 약정해야 한다. 또한 차명인은 선불금 지급 증명, 대출 반환 증명, 세금 납부 증명, 등기 비용 증명 등 증거 원본을 확보해야 하며 가능하면 방산증 원본도 차명인이 보관할 것을 제안한다.

(지린(吉林)대학교 법학원을 졸업한 김수복 변호사는 상하이 성한법률사무소의 파트너 변호사이다. 김 변호사는 외국인의 재중투자, 노동 및 인사, 특허경영, 국제무역분쟁 등 면에서 풍부한 경험이 있다. 김 변호사는 대한민국 주 상하이영사관, 한국상회 및 중국의 여러 협회에서 법률강의를 한 바가 있으며 부산에서 개최된  ‘제35회 프랜차이즈 창업박람회’의 요청으로 중국 법률 관련 자문을 제공한 적이 있다.)